La ejecución de expensas es la herramienta judicial que tiene el consorcio para cobrar las expensas adeudadas por un propietario. Es un proceso más rápido que un juicio ordinario porque se basa en un documento que la ley considera suficiente para reclamar: el certificado de deuda.
El certificado de deuda
Es el documento emitido por el administrador que detalla las expensas impagas de una unidad. Para que pueda usarse en la ejecución, debe cumplir con los requisitos del reglamento de propiedad horizontal y de la ley. Por eso es importante revisarlo antes de iniciar el juicio.
Las etapas del juicio ejecutivo
1. Demanda
Se presenta la demanda con el certificado de deuda, el reglamento y la documentación que acredita la representación del administrador.
2. Intimación de pago
El juzgado ordena intimar al propietario a pagar. En esta etapa muchas veces el deudor propone un acuerdo.
3. Defensas del deudor
En el juicio ejecutivo, las defensas que puede plantear el deudor son limitadas. No se discute, en principio, si los gastos eran convenientes, sino si la deuda existe y es exigible.
4. Sentencia
Si el deudor no paga ni presenta defensas válidas, el juez ordena llevar adelante la ejecución.
5. Cobro
Con la sentencia, se avanza sobre los bienes del deudor para obtener el pago. Puede embargarse su cuenta, sus ingresos o la propia unidad.
¿Se puede rematar el departamento?
Si la deuda no se paga, en última instancia puede ordenarse la subasta de la unidad. Es una medida extrema: en la práctica, la mayoría de los casos se resuelven antes, con el pago o con un acuerdo.
¿Hace falta mediación?
En la Ciudad de Buenos Aires, los procesos de ejecución, en general, no requieren mediación previa, lo que contribuye a que el reclamo sea más ágil.
¿Cuánto demora?
Depende de la notificación al deudor, de su actitud y de los tiempos del juzgado. El inicio del juicio suele acelerar la regularización de la deuda.
Si necesitás iniciar una ejecución, conocé nuestro servicio de cobro de expensas para consorcios. También podés leer qué hacer si un propietario no paga las expensas.
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